부동산매매에 따른 제반세금 ..... [2008/09/26]

 

 

 

 

                                    부동산매매에 따른 제반세금

 

1. 부동산 매도시

 

▣ 양도소득세

 

가. 과세물건

① 토지, 건물의 양도소득

② 부동산에 관한권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도 소득

③ 비상장법 인의 주식 출자지분 및 일정한 상장 주식

④ 기타자산

 

나. 과세표준 계산방법

• 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 • 양도차익 = 양도소득금액

장기보유특별공제 2원화

① 3년이상 4년미만 보유시 10%부터 보유기간 매1년이 증가할 때마다 3%씩 추가로 공제하여 10년이상 보유시 최고 30%까지 공제.

② 다만 1세대 1주택에 대하여는 3년이상 4년미만 보유 12%부터 보유기간 매1년이 증가할때마다 4% 추가로 공제하여 20년이상

최고 80%까지 공제. • 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년,자 산종류별로) = 과표

 

비사업용 토지인 경우 - 양도소득 과세표준의 60%

1세대 2주택인 경우	양도소득 과세표준의 50%
미등기 양도자산	양도소득 과세표준의 70%

 

 

다. 신축주택에 대한 양도소득세 감면특례

· 2001. 5. 23-2003. 6. 30(서울시,과천시,제1기 5대신도시 외 소재주택)

· 5년이후 양도시 5년간 발생한 양도소득 제외하고 과세(9%-36% 세율적용)

 

 

 

대상주택	신축한 최초분양주택
매입시기	· 1998. 5. 22-1999. 6. 30(국민주택은 1999. 12. 31까지)
매입기준	최초 분양계약 체결일
감면내용	· 5년이내 양도시 양도소득 100%감면 단, 감면받는 양도소득세의 20% 농특세과세
기상주타	· 2007년말까지 보유 주택수에 산입하지 않았으나 2008년 1월부터 주택수에 산입. 단, 다주택자 중과세대상에서는 제외 · 서울시, 과천시, 제1기 5대신도시의 경우 2002년 12월말일까지, 기외의 지역에 한하여 2003. 6. 30까지 감면대상

 

 

라. 신고·납부

부동산의 양도소득세 예정신고.납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 소유자의 주소지를 관할하는 세무서에 하고,

이경우 10%의 세액공제를 받을 수 있으며, 예정신고를 하지 못한 자는 다음해 5월중으로 확정신고. 납부하여야 한다.

 

 

마. 양도소득세 자진신고서 작성요령

 

1. 양도소득세 예정신고.납부는 국세청(홈페이지 www.nts.go.kr)이나 각 세무서에서 제공하고 있는 양도소득세 과세표준신고 및

자진납부계산서와 양도소득금액계산명세서를 작성하여, 소유자 주소지를 관할하는 세무서에 제출하면 되고, 서류작성에 애로가

있을 경우에는 국세청 홈페지이지에서 제공하고 있는 양도소득세신고서 작성 요령과 작성사례를 참고할 수 있으며, 그래도 어려운

경우에는 회계사나 세무사에 의뢰하면 되고, 그 소요비용은 건당 10만원 - 20만원정도 예상하면 된다.

 

2. 구비서류

• 실제 매매(취득.양도)매매계약서 사본

• 양수인의 인감증명서

• 취득세.등록세 등 필요경비 영수증

• 토지와 건물 등기부등본

• 토지대장과 건축물관리대장

• 공시지가(공시가격) 확인원

 

 

바. 양도소득세를 계산하는 방법과 적용세율

 

(1) 양도소득세를 계산하는 방법

양도소득은 원칙적으로 실제 양도가격에서 실제 취득가격과 기타 필요경비를 공제하여 산출하고, 기타 필요경비에는 취득세, 등록세,

교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권매입비용, 인지, 증지매입비용, 법무사 이전등기수수료, 공인중개사 중개수수료, 기타 자산의

가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용(자본 적 지출액)을 포함한다.

 

그리고 실제 취득가격을 알 수 없는 경우(이는 관할 세무서장이 사실조사.확인을 거쳐 인정하는 경우)에는 당시의 매매사례 가격이나

감정가격을 적용할 수 있고, 이 또한 알 수 없는 경우에는 환산가격을 취득가격으로 할 수 있다.

환산취득가격 = 취득시 기준시가/양도시 기준시가 x 실제양도가격

 

(2) 양도소득세 적용세율

- 미등기 양도자산 70% - 1년미만 보유 양도자산 50% - 1년이상 2년미만 보유 양도자산 40%

- 2년이상 보유 양도 자산의 경우 양도소득 1천만원 이하 9%

1천만원초과 4천만원이하 90만원 + 1천만원 초과하는 금액의 18%

4천만원초과 8천만원이하 630만원 + 4천만원 초과하는 금액의 27%

8천만원 초과시 1,710만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 36%

- 1세대3주택이상과 비사업용 토지 60% - 1세대2주택 50%

 

이때 1세대2주택 양도소득세 중과세대상 주택수를 판정함에 있어서, 서울시와 경기도(도농복합도시의 읍.면지역 제외) 및 광역시(군지역

제외)에 소재하고 있는 모든 주택과 기타 지역에 소재하고 있는 주택중 공시가격 3억원을 초과하는 주택만을 포함하며, 1세대2주택이라도

양도가격 1억원이하 주택은 양도소득세 중과세대상에서 제외하지만, 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(재건축.재개발 등)으로 지정.고시된 구역내의 주택은 중과세 대상임.

 

 

▣ 증 여 세

 

증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다.

가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)

나. 증여재산 : 타인으로부 터 무상 으로 증여받은 본래의 증여재산과세법상 증여의제로 규정하는 것.

다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.

라. 증여세 계산시 증여재산 공제액 증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.

▶ 직계존비속: 3,000만원(미성년자 1,500만원)

▶ 배 우 자 : 6억원

▶ 기타친족 : 500만원

▶타 인: 없 음 마. 합산과세기간 : 10년(99.1.1 이후), 5년 (98.12.31 이전)

 

 

바. 세 율

 

과세표준	세율
1억원 이하	과세표준의 100분의10
1억원 초과 5억 원 이하	1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
5억원 초과 10억원 이하	9 천 만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
10억원 초 과 30억원 이하	2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
30억원 초과	10억4천만원 +30억원을 초과하는 금액의 100분의 50

 

 

사. 증여의제규정

• 특수관계 인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우(시가의 ±30%)

• 부부간 또는 직계존비속간 매 매인 경우 등 아. 재산취득자금의 증여추정 직업.나이.소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 당해 재산을 취득한 때에

그 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있음.

 

단, 그 취득자금의 출처에 대한 충분한 소명(취득자금 80%를 소명하면 전체를 소명한 것으로 봄)을 한 경우에는 그러하지 아니 함. 자. 신고.납부 부동산을 증여받아 납부할 증여세가 있는 경우에, 증여받은 날(등기접수)로부터 3개월 이내에 수증자의 주소지 관할 세무서장에게

증여세를 신고 및 납부하면 10%의 세액공제를 받지만, 신고기간내에 신고 및 납부하지 아니 한 경우 산출세액의 20%를 신고불성실

가산세로 부과하며, 미납부세액에 대하여 신고기한 다음날부터 고지일까지의 일수에 대하여 1일당 3/10,000의 납부불성실가산세가

부과됨.

 

 

 

2) 부동산 취득시

 

 ▣ 취 득 세

가. 과세물건(법 제105조) 부동산(토지, 건축물, 선박, 광업권 및 어업권),차량, 중기, 입목, 항공기의 획득

나. 과세표준(법 제111조) 1) 보통세율 : 2%(단, 주택취득시 1%) 2) 중과세의 세율 택,

고급오락장, 법인의 비 업무용토지, 고급선박: 10%

·고급주택이란?

1. 연면적 331㎡ 초과로서 시가 9,000만 원 초과하는 건축물 또는 주거용 건물

2. 대지연면적 662㎡ 초과로서 시가 9,000만원 초과하는 주거용 건물

3. 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67㎡이상의 풀장 중 하나 이상이 있는 주거용 건물

4. 연면적 245㎡ 초과하는 공동주택

· 비업무용 토지

- 취득일로부터 1년 이상 이유없이 그 고유목적에 직접 사용하지 아니하는 토지

• 대도시 내 공장의 신축·증축시 : 6%(외국인 투자촉진법에 의한 외국인 투자 매입인 경우 제외)

 

 

다. 신고 납부 취득일로부터 30일내 자진신고· 납부(30일 내에 납부하지 않으면 20%의 가산세가 부가됨. 취득일로 부터 2년 이내에 취득세를

납부하지 않고 매각하는 경우 산출세액의80%가산)

라. 취득의 시기

① 취득의 경우 계약서상의 잔금지급일, 단 잔금지급일 이전에 소유권이전등기를 하였거나 잔금지급일이 불확실한 경우에는 등기접수일

② 무상 취득일의 경우는 그 계약일

③ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일(사용검사필증교부일 이전에 사실상 소유하거나 가사용 승인을

받은 경우에는 그 사실상의사용일 또는 가사용일)을 취득일로 본 다.

④ 연부취득의 경우 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

 

마. 서민주택의 감면

① 건축주가 공동주택과 임대주택, 조합주택을 건축한 경우

② 전용면적 40㎡(12평) 이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로 분양받아 소유권이전등기 시는 취득 세를 전액면제받으며 전용면적

40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는50%감면된다.

 

바. 면세점취득가액 이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않는다.

사. 면세점 • 취득가액이 50만원인 경우 취득세를 부과하지 않는다.

 

 

▣ 등 록 세

가. 과세물건(법 제124조) 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것

나. 과세표준(법 제130조)

① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액 중 높은 가액

② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원)

다. 세율

• 소유권 이전등기 : 3%(단, 주택은 1%)

• 상속, 보전등기 : 0.8%

• 제한물권 설정등기 : 0.2% 라. 교육세 : 등록세의 20% 마. 등록세 납부방법 등록세를 낼 때에는 반드시 시·군·구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부 한 후 등기등록을 신청해야 한다.

바. 가산세와 과태료 산출세액 보다 세액을 적게 낸 경우에는 그 부족액의 20%를 가산세로 내야하며 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과 된다.

 

 

▣ 부동산취득시 세금계산 방법

 

취득 방법	지방세		등록세에 따른 교육세	취득세에 따른 농어촌 특별세
	등록세	취득세
매매	취득가액의 2% (개인간 거래의 경우 1.5%)	취득가액의 2%	등 록세액의 20%	취득세액의 10%
신축	0.8%	2%	20%	10%
상속	0.8%	2%	20%	-
증여	1.5%	2%	20%	10%
교환	3%	2%	20%	10%

 

(단, 주택의 경우 취득세.등록세 각 1%)

 

 

▣ 인지세

• 계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납부의무가 있다.

• 주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인.

 

 

 

기재금액	세액	기재금액	세액
1천만 원 ~ 2천만원이하	2만원	1억원 ∼10억원 이하	15만원
3천만원 ~ 5천만 원 이하	4만원	10억원 초과	35만원
5천만원∼ 1억원 이하	7만원